深圳“中介变革”背面：9个月关店642家，不吃差价怎样活下去？

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二手房参阅价是一剂猛药

在政府辅导价之下

卖家和买家的博弈变得更为绵长而隐秘

中介关店潮查询

本刊记者/杨智杰

发于2021.11.22总第1021期《我国新闻周刊》

深圳市福田区百花三路，中宏地产门店的玻璃门上粘贴一纸转租公告，20多平方米的作业区空荡荡，只需两名房地产生意人无所事事，静静阅读电脑，等候关店倒计时。

近4个月，这家店没有二手房成交，只需一些零星的租客单。一位生意人奉告《我国新闻周刊》，一年前他有十多位搭档，本年一半辞了职，有人回了老家，有的转型卖新房、写字楼，或爽性转行做其他出售。没有成交量，每月挨近4万元的房租和水电费也成了重负，为节省开支，这家本乡小型中介决议将该店与其他门店兼并。

这不是周边关停的仅有房屋中介。仅在约300米长的路上，顶峰时期有七八家中介门店、上百名房产生意人，现在仅剩余三四家大型连锁中介。百花三路坐落深圳百花片区，被称为深圳“最强学区”，对房地产方针改动最为灵敏，是查询深圳楼市的窗口之一。本年前9个月，深圳已有642家中介门店关停。到10月，深圳二手房成交量接连6个月跌落，9月份成交1635套，创近12年新低。

类似的剧情在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市演出。我国房地产商场正迈入存量年代，尤其是在一线城市，二手房已占商场买卖量的70％以上。本年，环绕二手房买卖密布的调控开释出新信号。有谈论指出：房地产调控从曩昔要点重视新建产品住所，正逐步开展到一二手房调控齐头并进，“二手房商场正在成为房地产调控的主战场”。

部分房产中介在房地产调控带来的商场下行中难以为继。图/视觉我国

关店潮仅仅刚开端

王丰（化名）是深圳百花片区的一名资深房产生意人，在他从业的15年中，历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机，2011年二手房按评价价过户纳税新政，2016年“深八条”，2020年“7·15”新政。但在他看来，本年的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最大的一次，挨近洗牌，洪水冲过来了”。

2月之前，房产中介在百花片区促进一单生意不算困难。百花片区坐落深圳福田区，片区方方正正，约1平方公里，紧靠华强北商业街，大多小区都建于华强北最光辉的千禧年前后。设备老旧，但周边却会聚深圳考试成绩最好的荔园小学、名校百花小学、试验小学以及三所校园对口的深圳试验中学，此外还有6所幼儿园，是深圳“最强学区”。“一站式”的优质教育组合，招引深圳家长斥资千万挤进这15个花园小区。

上一年深圳楼市炽热，王丰记住，最多的一个月，片区成交过七八十套房子，那时网上简直没有挂牌的房源，上一套抢一套，他只能翻找老客户的联系方法，挨个问询有没有要卖房子。

但本年2月起，深圳房地产中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出台“关于树立二手住所成交参阅价格发布机制的告知”，发布3595个小区的参阅价格。参阅价格是根据近一年楼市网签价格为根底，经过查询商场实践成交以及归纳剖析评价和测算构成。

深圳市房地产和城市建设开展研究中心主任王锋介绍，62％的二手楼盘价格都和近一年的网签价格共同，10％的楼盘曩昔一年都没有成交价格，27％的商场价格严峻违背参阅价格，这些违背商场价格的小区，首要来自南山、福田、宝安等热门区域，价格虚高，存在投机炒作的成分。随后，深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息，从头上架时，只能显现政府参阅价。有中介组织称，高于参阅价的房源能够过户，但买家要签一份危险奉告书。

百花片区的房子在价格严峻违背参阅价格的27％傍边。上一年11月成交的国城花园44平方米的一房，带试验小学和试验中学的学位，成交价为1218万元，均价高达27.68万元/平方米，现在政府给出的参阅价是13.1万元/平方米。南天二花园的房价次之，上一年12月的均价是18万~22万元/平方米，政府参阅价为12万元/平方米。

二手房辅导价虽不具有强制性，但对价格虚高的二手房买卖开端起到威慑力的，是银行以该数据为参阅数据放贷。中介王丰解说，以南天二花园89平方米为例，假设业主坚持20万元/平方米不讲价，买家只能以参阅价告贷，首付将添加712万元。

价格严峻违背参阅价的二手房，买卖门槛进步，成交量显着跌落。乐有家计算，2021年2~7月，福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区6大名校片区，房源成交量呈现大幅下滑，1月份成交量同比上涨58％，3~7月，成交量同比跌幅均在50％以上。整个深圳的二手房成交量也在跌落，1月网签量尚有8971套，3月跌破荣枯线，仅4869套，6月份的网签量已降至3216套。

这简直掐断了房产中介的生计。王丰介绍，百花片区近期每月成交5~10套的房子，而这个片区有几十家中介门店，超越600名中介。近4个月来，王丰只卖出了一套房子，靠的是多年堆集的客户介绍资源。“新来的或许入行三四年的中介，没有人脉资源，必定活不下去，许多人辞去职务，去送快递、跑滴滴，或许卖稳妥。”

深圳福田区百花小学地点的百花片区是深圳“最强学区”，15个花园小区中最高时某小区小户型房价超越30万元/平方米。2021年深圳二手住所成交参阅价以及拟出台的学区方针，对该片区二手房买卖有较大影响。拍摄/本刊记者杨智杰

王丰发现，周围最早关门的是贝壳等渠道的加盟店，比方德祐、糯家，加盟店不只需自己背负租金、水电费，还要给渠道交3万~4万元的加盟费。《我国新闻周刊》造访深圳南山区、福田等多个片区，多家糯家、德祐门店都锁门歇业或是转租。接下来关闭最多的是一些小型单个中介，他们也需求自负盈亏，但规划小，便利转型。

张媛是深圳房地产中介协会（以下简称“深房中协”）秘书长，在她看来，本年深圳对二手房调控的深度和时刻长度，有史以来从未有过。深房中协每隔一段时刻便会对全市的中介了解查询，到9月30日，深圳关停门店642个，占问卷查询总量15.1％，有用实名挂号中介人员约4.1万人，较本年峰值减少6000余人，较上一年同期减少14.2％。

作为我国最大的房产买卖服务渠道，贝壳找房也难以抵挡商场下行的冲击。10月11日，贝壳找房上海研制团队全员被优化，其揭露回应，“职业环境产生较大改动，公司据此对上海区域金融等部分事务进行调整”。

老牌房产中介公司华夏地产内部下发文件称，“受商场持续低迷影响，为了保存中心资源度过隆冬，集团决议调整内地事务规划与架构，一切分公司都要应本身运营状况作出适度缩短，方针在第四季度到达收支平衡。”该份文件还指出，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波七家分公司需求大幅减少运营规划。据报导，上海华夏地产正经过降薪、劝退等方法要求职工拼成绩并“自救”。

张大伟指出，这些裁人仅仅冰山一角，实在的商场裁人，从7月份就开端，因二手房成交量“速冻”，第三季度最惨。“现在的二手房买卖商场，都存在劳动力过剩的现象。”张大伟奉告《我国新闻周刊》，以深圳为例，其间介门店数量要对应的二手房成交量应该是每月6000套以上，最近一个月成交缺乏2000套。一两个月门店还能坚持，持续三四个月便撑不下去，关店潮仅仅刚刚开端。

二手房定价规矩变了

与新房限价不同，二手房是业主与买家的自在买卖，监管部门在曩昔很少对其买卖价格直接监管，为安在本年对其直接干涉？

事实上，深圳出台二手房参阅价，酝酿已久。证券时报报导，2020年1月，深圳市便现已展开树立二手房辅导价格相关准则的研究作业，意图是为了安稳二手房价格、安稳深圳市产品房商场预期。

在此之前，过于“友爱”的二手房买卖方针，吹起了泡沫。2019年11月，深圳调整豪宅税方针，许多二手房买卖税费下降，影响买卖，二手房价格上涨，乃至呈现业主团体串联哄抬房价的现象。2019年12月，深圳宝安区中粮凤凰里花苑小区的业主群办理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响财物捍卫榜首枪”的名义，让一切业主团体提价，还要制作笋盘现象。截图在网上疯传，随后，宝安区住建局通报该事情，一起下架贝壳找房上该小区的一切二手房源。

2020年，被疫情压抑的购房需求开端开释，深圳二手房商场敏捷回暖。3月网签量为6375套，4月该数字猛增至17388套，并在7月超越2万套，创下月度网签量的前史高点。尽管受“7·15”方针影响，7、8月成交量时间短回落，但跟着商场对方针逐步习惯，12月的网签量再次打破1万套。

随之站上前史高位的还有二手房房价。深圳南山区沿海之窗小区的一位中介向《我国新闻周刊》描绘，上一年下半年，该小区的房价持续上涨，每月上调一次价格。热门楼盘业主的团体抬价行为再次呈现。到年末，人们发现，曩昔一年深圳房价分外张狂，上涨幅度到达31％，单个区域涨幅乃至到达50％。而此前，深圳市住建局曾表明，依照宏观调控的长效机制要求，二手房价年增幅不超越5％。

二手房价格猛涨，但另一方面新房遭受政府限价，一二手房价格倒挂显着。上一年10月，深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米。有媒体报导，华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元，而周边二手房价格高出近5万元，“若中签一套100平米的新房，倒手后能赚500万元”。

不仅仅深圳，在一线城市以及热门二线城市，二手房商场逐步成为买卖的主体。新房和二手房的价格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都呈现“万人摇”现象。“这种状况下，晋级二手房调控成为了商场的必定。”张大伟说。

2月8日，深圳率先在国内推出二手房参阅价，随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城仿效，多地银行以参阅价为参阅放贷。

二手房参阅价是一剂猛药。深圳市房地产和城市建设开展研究中心主任王锋介绍，此前商场的二手房价格，动摇很大，有许多泡沫，误导购房者预期。发布辅导价，有利于处理一、二手价格倒挂的问题，一起引导商业银行发放告贷，下降杠杆，防备金融危险。

张媛注意到，二手房参阅价出台之前，深圳二手房商场呈现一个怪圈：一边是二手房价格虚高，业主和一些网站、自媒体不停地调高价格，但另一边，商场底部实在的需求方现已跟不上房价的涨势。其时，深圳几个头部的中介企业也都意识到，“房价持续上涨，自媒体持续炒作，会持续透支未来买卖量，中介职业会无法生计”。

多地政府二手房参阅价推出后，要求下架高价盘，上线参阅价，必定程度上改进了买家的被迫位置，为业主预期降温。“有了参阅价后，许多买家必定会看参阅价。他们心里有了预期，卖家的定价太高，能够不买或许与卖家议价。这在曩昔无法做到，此前的价格由中介和业主把握，一个片区房价简单被炒作起来。”李宇嘉奉告《我国新闻周刊》，假如卖家坚持不降价，银行根据参阅价放贷，买家首付压力添加，假如买不起，便会转向跟参阅价附近、乃至低于参阅价的区域，高价房有价无市，未来也会考虑降价。

9月中旬，中介王丰时隔近3个月总算“倒闭”，卖出了一套房子。这套房2020年上涨至1500万元左右，9月成交价则降到了1180万元，低于现在的二手房参阅价1280万元。但这种状况可遇不行求，辅导价之下，卖家和买家的博弈变得更为绵长而隐秘。10月中旬，《我国新闻周刊》造访深圳南山、福田等多个热门小区发现，卖家乐意按辅导价大幅降价的仍是少量。“现在降价的房源，多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价，更多人仍是以本来的价格挂着不着急卖。买的人一般是刚需，为了成婚或许孩子上学，其他的人仍在张望。”王丰说。

不过，深圳乃至一线城市二手房降价趋势现已敞开。国家计算局数据测算，一线城市二手住所出售价格环比由上月上涨0.2％转为下降0.4％，其间深圳下降0.5％，降幅比上个月扩展扩展0.1％。

“尽管大面积降价还没有开端，卖家现在还不乐意降价，只需坚持下去就没问题。咱们对房价的预期并非短期内能到达方针，政府变革的意图是使房价渐渐向理性价格回归。”李宇嘉说。

停贷会成常态吗？

本年以来，宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个相继推出二手房辅导价的城市，大都城市银行房贷与辅导价挂钩。这意味着，二手房买卖的信贷方针大幅度收紧了。

7月，上海推出二手房“核定价”，没有经过挂牌价格核验的，中介渠道和组织不得对外发布该房源信息。8月初，上海对二手房调控加码，各银行审阅二手房告贷金额，实施“三价就低”准则，即银即将根据合同网签价、涉税评价价、银行评价价三个价格中，相对最低的价格批阅二手房告贷额度。专家解说，有些炒房客曾为了取得更高杠杆，经过“阴阳合同”做高房价，拿到更多告贷。58安居客房产研究院分院院长张波曾剖析，“三价就低”准则能有助于二手房价格过快添加，避免资金违规流向房地产，并进步税赋公平性。

购房者请求购房按揭告贷，需向银行提出书面告贷请求，银行经过第三方评价组织评价，再根据评价成果批阅放款份额，最终放款。一般来说，整个周期是1~2个月。本年6月下旬，上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反映，二手房告贷请求条件收紧，放款周期延伸。6月，贝壳研究院监测的72城数据显现，从放款周期看来，房贷均匀放款周期为50天，较上月再延伸2天，广州较上月延伸14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也根本延至百天以上。

在张大伟看来，多地二手房信贷收紧，银行中止接单、放款周期延伸，直接影响一线城市和部分二线热门城市二手房商场剧烈降温。9月，上海二手房仅成交了9800套，创本年新低。广州二手房网签量为6921套，是近四年同期最低。上海易居房地产研究院监测的11个要点城市，9月份二手房成交量同比下降45.5％，简直腰斩。

“从我这么多年的从业经历来看，房地产告贷特别是二手房告贷周期，两个月是一个边界，假如超越两个月，房价必定跌。本年首要原因是，上半年央行发布的居民户中长时间告贷同比添加惊人，三季度断崖式下调，二手房商场才会呈现断崖式改动。”张大伟奉告《我国新闻周刊》。

上一年年末，“为防备金融系统对房地产告贷过度会集带来的潜在系统性金融危险”，央行和银保监会联合发布《关于树立银职业金融组织房地产告贷会集度办理准则的告知》，区分不同的房地产告贷会集度，提出“两条红线”，即针对中资大型银行，房地产告贷占比上限为40％，个人住所告贷占比上限为32.5％，中资中型银行的上限则分别为27.5％和20％。4月，政府对房资金监管晋级，联合排查运营用处告贷违规流入房地产的问题。

“现在部分炒房客的日子欠好过了。曩昔他们炒房的钱，多是从银行告贷，房价上涨后，他们再将房子抵押给银行取得更多资金置办下一套房子。”广州按揭告贷研究者郑大源奉告《我国新闻周刊》，刚需买家必定也会遭到影响，但调控的实在意图，并不是要中止二手房买卖，而是按捺房价过快添加，“从长远来看，这是在维护刚需用户”。

10月15日，针对部分区域个人按揭告贷额度严峻的问题，央行金融商场司司长邹澜回应，本年前三季度，个人住所告贷发放金额坚持平稳，与同期产品住所出售金额根本匹配。其间，少量城市房价上涨过快，个人住所告贷投进遭到一些束缚，但房价上涨速度得到按捺。少量城市的房价回稳今后，这些城市房贷供需联系也将回归正常。10月21日，银保监会称，保证好刚需集体信贷需求，要在告贷首付份额和利率上对首套房购房者予以支撑。

郑大源注意到，广州一些银行此前的放款周期一度超越半年，11月以来有所加快，本来中止接单的银行也开端从头接单，但全体并不显着。“为何最近略有放松？其间一个首要原因是，是国内多个房地产知名企业纷繁爆雷。现在调控略有放松，是期望康复房地产职业的决心，让咱们盘活一点买卖量。”但从未来趋势看来，郑大源以为，在比较长的时刻里，“房住不炒” 仍是极其坚定的方针。

“去中介化”降临？

房地产中介从业者是对商场最灵敏的集体，他们不少人隐约感到，存量房的许多游戏规矩在产生改动。

6月底，深圳市住建局上线二手房买卖渠道，但数小时后便敏捷下架。8月，杭州市推出二手房买卖监管服务渠道，上线“个人自主挂牌房源”的功用，为房主供给渠道自行挂牌房源，直接跟潜在买家进行交流，打破了经过中介买卖的形式，引发了言论针对二手房买卖“去中介化”的声浪。随后，贝壳股价接连两个买卖日跌去19.47％，市值蒸腾46.09亿美元，约合人民币298亿元。

李宇嘉以为，国家对新房树立了一套全流程的监管系统，从土地出让到规划报建，再到开工、预售、竣工和交给，这一套监管系统根本上没有缝隙。但在对二手房的办理上，曩昔却长时间任其粗野成长，乃至不知道实在的挂牌价格。在他看来，“二手房买卖的问题，首要是根底次序紊乱，信息不对称严峻，买卖本钱居高不下，民生福利丢失。整个职业依然处在相对粗糙的阶段，运转规矩乃至在原地踏步，坑蒙拐骗依然存在。”

在他看来，官方树立二手房买卖渠道，并非为了消除中介，而是为二手房买卖管理供给抓手，然后监管价格系统，消除信息不对称。这是榜首步，需求先把真房源的信息公示，买卖署理能够持续经过中介完结。

张媛奉告《我国新闻周刊》，深圳时间短上线的二手房买卖渠道背面，其实早有打算。早在2017年，政府和职业就现已开端讨论，需求这样一个渠道，让一切信息和流程揭露通明。跟着技能和法律法规的老练，现在具有了条件。

“咱们许多会员传递出一种失望的心情，以为政府在打击中介，去中介化。”

张媛还注意到，在心情传递下，本年的关店潮和以往有所不同：曩昔每次中介关店潮，大都是企业因运营不善自动作出调整，比及商场复苏，他们很快会东山再起。可是这一次，至少在深圳的房地产企业中，很资深的从业人员自动脱离了这个职业。

“深圳并非用行政资源介入商场经济，这样本钱和作用的性价比低，而是要构成一个导向，建立一个尽可能敞开的渠道。”张媛以为，这个渠道未来上线后，也不行能一会儿处理中介职业的一切问题，仍需求不断地优化，“这是一个魔道相长的进程”。

但当下的冲击和洗牌是不行逃避的。在张媛和多位职业资深人士看来，意味着“房地产中介职业赚简单钱的年代现已曩昔了”。1998年，我国榜首家合法合规的房地产生意公司建立。到2020年，我国房地产生意事务买卖额约为11.5万亿元，商场浸透率约为49.6％。“这个职业看起来开展很快，企业规划、服务形式都在快速改动，现在又搭上互联网快车，但实质一向未产生改动，是躺在我国房地产商场的上行周期，从事了一个相对比较简单的作业。”张媛奉告《我国新闻周刊》，但现在，房地产中介需求审视自己的服务价值究竟是什么。

本来这是一个缓慢转型的进程，但本年针对二手房的密布调控，将洗牌加快了。深房中协指出，成交量断崖式跌落，中介开单难度添加，越来越多人发现，曩昔行之有用的开单方法，比方隐秘信息、举高买房的心思预期等方法，曩昔在商场预期好的时分，这样操作还有人买单，但现在商场预期欠好，不管是标准仍是不标准的方法，都不起作用了。

中介们陷入了苍茫，看不到远景，便挑选脱离。张媛估量，这次离任潮后，未来有人再回来，可能会发现这个职业现已产生了变革。“这不是洗白，也不是改进，而是要与曩昔完全做切开”。

（来历：我国新闻周刊）

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